Heredamos una casa:
¿Cuándo necesitamos un avalúo hacendario en Querétaro?
“¿Tenemos que pedir un avalúo antes de empezar los trámites?”
Ana hace la pregunta mientras revisa con sus hermanos el testamento y la escritura de la casa de su mamá. Quieren poner los documentos en orden, pero no saben por dónde comenzar ni en qué momento interviene un Tasador Público.
Enterarse de la herencia no obliga, por sí solo, a solicitar un avalúo hacendario. Su necesidad depende del acto que se vaya a formalizar, de las circunstancias de la sucesión y de los requisitos aplicables al inmueble.
Para Ana y sus hermanos, el primer paso es identificar el procedimiento que corresponde. Después podrán confirmar si necesitan el avalúo, para qué trámite y con qué fecha de referencia.
Saber que heredaron y formalizar la adjudicación son momentos distintos
La sucesión se abre jurídicamente con el fallecimiento de quien deja la herencia. No comienza cuando la familia encuentra el testamento o recibe la noticia.
Sin embargo, conocer sus derechos hereditarios no significa que Ana y sus hermanos ya hayan concluido la adjudicación de la casa. La adjudicación concreta qué bien o participación corresponde a cada persona, conforme al procedimiento sucesorio.
Los derechos derivados de la herencia y su formalización deben distinguirse: no sería correcto afirmar que todo empieza al firmar una escritura, ni que encontrar el testamento deja resueltos los trámites del inmueble. El Código Civil regula la apertura de la sucesión y los efectos de aceptar la herencia.
Por eso, la familia debe revisar con la notaría o el profesional jurídico que lleve la sucesión cómo proceder. El avalúo hacendario no sustituye esa revisión.
¿En qué momento puede requerirse el avalúo hacendario?
Puede requerirse al preparar la documentación para los efectos hacendarios de la adjudicación o de otro acto de transmisión del inmueble, cuando el procedimiento exija determinar su valor comercial para fines hacendarios.
Ana y sus hermanos deberían confirmar:
- El acto que se tramitará: adjudicación, cesión de derechos hereditarios u otra operación.
- El alcance del avalúo: qué inmueble o participación debe comprender.
- La fecha de referencia: si corresponde determinar un valor actual o referido a una fecha anterior.
En el Municipio de Querétaro, la ficha oficial de traslado de dominio contempla un avalúo actual y valor referido cuando proceda. Los documentos adicionales dependen del acto presentado. Estos requisitos deben verificarse en el municipio donde se ubica la casa.
¿Todas las sucesiones lo necesitan?
No. La Ley de Hacienda de los Municipios establece una excepción al avalúo que acompaña la declaración para los casos de su artículo 63. Entre ellos está la adquisición por sucesión entre cónyuges o concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, cuando el inmueble sea la única propiedad del autor de la sucesión.
Debe acreditarse el supuesto completo. Ser familiar de la persona fallecida no basta para asumir que aplica.
¿Qué determina el Tasador Público?
Cuando el trámite requiere su intervención, el Tasador Público elabora el avalúo hacendario, cuyo objeto legal es determinar el valor comercial para fines hacendarios del inmueble.
Para hacerlo, identifica la propiedad, revisa sus antecedentes, inspecciona sus características y analiza el terreno, las construcciones y la información de mercado pertinente. El dictamen debe sustentar sus conclusiones e incorporar los datos, fotografías, croquis y documentación exigidos por la normativa.
Ana y sus hermanos podrán aportar la escritura, información predial, planos y otros antecedentes que solicite el Tasador según el encargo. Reunirlos ayuda a relacionar la casa que se inspecciona con el inmueble descrito en los documentos.
El Tasador no decide quién hereda, no negocia el reparto ni adjudica la casa. Tampoco calcula o autoriza impuestos por el solo hecho de emitir el avalúo. Esas funciones corresponden a los profesionales y autoridades competentes.
¿Qué pasa si preparan el trámite sin confirmar los requisitos?
La familia podría solicitar un dictamen con una fecha o alcance que no corresponda al procedimiento. Esto puede obligarla a completar documentación o revisar el encargo antes de presentar el expediente.
La ficha municipal de Querétaro señala que el trámite inicia al recibirse la totalidad de los requisitos. Por eso, confirmar lo necesario antes de contratar el avalúo ayuda a evitar un expediente incompleto.
Además, cuando corresponda pagar el impuesto, la ley contempla supuestos anteriores a la adjudicación: tres años desde el fallecimiento sin adjudicar, cesión de derechos hereditarios o venta de bienes por la sucesión. Conviene revisar oportunamente las obligaciones; esperar a la escritura no garantiza aplazarlas.
Preguntas frecuentes
¿Tenemos que pedirlo apenas nos enteramos de la herencia?
No automáticamente. Primero deben identificar el trámite y confirmar si exige un avalúo hacendario.
¿Debe referirse a la fecha del fallecimiento?
Debe verificarse para el caso concreto. La fecha de elaboración del dictamen y la fecha a la que corresponde el valor pueden ser distintas.
¿Un avalúo para el inventario de la sucesión sirve para el trámite hacendario?
No debe asumirse. Hay que comprobar que su finalidad, contenido y fecha cumplan los requisitos del procedimiento donde se presentará.
¿Si no hay impuesto por pagar, ya no necesitamos hacer nada?
No. La ley exige declaración aun cuando no haya impuesto por enterar. La excepción al avalúo tiene un alcance específico y debe distinguirse de las demás obligaciones documentales. site.legislaturaqueretaro.gob.mx
Para Ana y sus hermanos, la pregunta útil es: “¿Qué acto vamos a formalizar y qué documentos requiere?” Con esa respuesta podrán identificar si corresponde la intervención del Tasador Público y solicitar el avalúo hacendario adecuado.
